Biaya Peningkatan Hak HGB Menjadi SHM

[Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris

Biaya notaris antara 750rb s/d 2,5juta.

Prosedur resminya (mengurus sendiri) dari HP / HGB ke SHM :

Membeli dan Mengisi formulir permohonan.

Memiliki / membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB).

IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal.

Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa (apabila dikuasakan).

Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian /akta perubahan (jika badan hukum).

PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya).

Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2.

Surat pernyataan dari pemegang Hak Tanggungan apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon.

Surat pernyataan dari pemohon.

Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.
Tarif resminya sesuai PP 46/2002 :
{2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}
Keterangan :
NPT = Nilai Perolehan Tanah.
NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
NPT = NJOP Tanah.
NPTTKUP = NJOPTKP.
Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
Jangka waktu 30 tahun :
1% x (NPT-NPTTKUP)
Kurang dari 30 tahun :
(Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}

CONTOH PERHITUNGAN :

1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb:

Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)

Contoh :

*
Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2
*
Harga bangunan di NJOP 500rb/m2
*
Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 500.000) ] = 13.050.000
*
Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.

2. Biaya notaris
Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:

*
Biaya cek sertifikat : Rp. 100.000,-
*
Biaya SK 59 : Rp. 100.000,-
*
Biaya validasi pajak : Rp. 200.000,-
*
Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp. 2.400.000,-
*
Biaya Balik Nama (BBN) : Rp. 750.000,-
*
SKHMT : Rp. 250.000,-
*
APHT : Rp. 1.200.000,-
*
Total : Rp.5.000.000,-

Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

3. Biaya peningkatan HGB ke SHM
Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:

*
Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000
Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000

source : http://mchristis.blogspot.com/2009/09/biaya-peningkatan-hak-hgb-menjadi-shm.html

About these ads
This entry was posted in Tips n Trik and tagged , , , , . Bookmark the permalink.

22 Responses to Biaya Peningkatan Hak HGB Menjadi SHM

  1. Sawung says:

    Terimakasih untuk infonya ya pak. Tapi kalau saya lihat perhitungan diatas (perhitungan pajak pembeli dan penjual) bagian NJOP nya semua dikalikan dengan luas tanah ya pak? kalau luas tanah dan bangunanya berbeda, bukanya masing2 NJOP dikalikan dengan luasnya masing2? NJOP tanah dikalikan dengan tanah, NJOP bangunan dikalikan dengan bangunan? mohon koreksinya kalau saya salah. Terimakasih

  2. surya says:

    apakah untuk peningkatan sertifikat HGB ke SHM masih dikenakan pajak yang 2%? setahu saya untuk diperumahan baru hanya biaya jasa notaris saja.
    untuk pajaknya sdh di tiadakan..

  3. Pak Kemarin saya tanya ke notaris untuk peningkatan dari HGB ke SHM biaya 0,5 jt s/d 1 jt. saya coba urus sendiri di BPN Cibinong

    Form pengisian HGB ke SHM = Rp. 10.000,-
    Sertifikat Asli, Foto Copy KTP, Foto Copy IMB, Foto Copy PBB terakhir
    Dokumen di serahkan ke loket D, tunggu panggilan, Pembayaran di loket H Rp. 50.000,- (Tanpa penggantian Blangko)
    Ke loket D lagi untuk menyerahkan bukti pembayaran, oleh petugas kita diberikan bukti penyerahan dokumen dan di beri tahu sertifikat bisa diambil dalam 3 minggu..
    Ditempat antrian tertulis, memberi lebih dan diberi lebih adalah “Korupsi”
    Patut di contoh oleh BPN tempat lain dan instansi pemerintah lainnya.
    Oh… betapa nikmatnya.. negara tanpa korupsi..

    • nurdin says:

      Terima kasih Pa Joko, kebetulan saya mau ngurus masalah ini BPN Cibinong, Bravo buat BPN Cibinong

    • Lin says:

      Tks pak Joko atas infonya. Apakah tidak ada pajak yang dibebankan atas peningkatan HGB menjadi HM?

    • Mimi Nastiti says:

      Wahh salut utk BPN Cibinong…amat sangat sulit ditemui hal spt itu..
      Bahkan kita ke kelurahan ngurus selembar surat keterangan waris saja dimintai oknum 500ribu rupiah..Itu kita kenal dengan si oknumnya..kalau tidak kenal bisa dikemplang hingga 1,5jt (pengalaman seseorang)..
      Cobaa yaa..semua instansi pemerintahan seperti itu..alangkah indahnya negri ini dan kita sbg rakyat kecil juga nyaman jika akan mengurus segala sesuatunya ke instansi pemerintah..
      Yang ada selama ini kita malas berurusan dengan instansi pemerintahan karena “mejanya panjang”..dan segala sesuatunya harus pake “dana lebih”…

  4. yacobus says:

    pak joko is good…….memang yg bener gitu pak !!…keterangan di artikel kok mencekik….wkwkwkkwk…

  5. bambang says:

    apakah sah hukumnya dalam peningkatan HGB ke Hak Milik dan balik nama bila notaris membebankan biaya pph ke si pembeli?

  6. andi says:

    SAYA MAU TANYA,APAKAH BISA KITA TINGKATKAN STATUS TANAH DARI SHGB KE SHM,JIKA STATUS TANAH DAN BANGUNAN DALAM MASA KPR,KALO BISA BAGAIMANA PROSEDURNYA
    TERIMA KASIH

  7. abi says:

    apakah ada yg bisa beri contoh format surat permohonan peningkatan ke SHM nya?

  8. betul, cuma 50.000 saja di BPN Cibinong. Format blangko ada di saya.

  9. prastyo says:

    mau tanya kalo SHGnya sudah tidak berlaku mau di tingkatkan ke SHM bisakah?

  10. Moh Budi Santoso SH MT says:

    Selamat Siang…..saya baru saja beli rumah di daerah Sentul……sudah ada SHGB……bagaimana prosesnya ….saya akan balik nama menjadi atas nama saya dan menjadi SHM…..(ttd Moh. Budi Santoso SH MT)….mohon perhitungan biaya dan prosesnya hingga menjadi SHM yang atas nama saya…..email saya : budilanang240@yahoo.com

  11. mulyadi says:

    Sungguh tak mendidik,,,dan tak pasti….. dimanakah itu?
    bravo diranting cemara dan BPN cibinong…
    aku baru mau ngurus minggu depan …kita lihat aja buktinya…heheheh

  12. andri says:

    apakah bisa status dari tanah garapan jadi hak milik? soalnya saya pernah dapat informasi sudah dipakai kalo tanah negara yang sudah dipakai minimal 20th, sudah boleh mengajukan permohonan jadi hak milik. mohon pencerahan. terimakasih.

  13. Edi says:

    saya mau urus Peningkatan Status dari HGB ke SHM,tapi masa HGBnya sudah lewat satu tahun dari waktu yg telah di tetapkan , bagaimana caranya dan berapa besar biayanya ….

  14. Herman k says:

    Assalamu Alaikum warahmatullahi wabaraka.
    Saya mau tanya pk. Saya memiliki RUKO yg terletak dalam dipasar uk 4×17 mtr dan jumlah Ruku yg ada disitu sbyk 54 ruko pk.dan dia punya HGB sdh lebih 20 tahun.pertanyaan kami adalah . Apakah Ruko tersebut yg berdomisili didalam PASAR bisa dijadikan SHM ? Sementara Pemerintah selaluh mengancam UTK diambil alih bangun tersebut UTK dibikin mail baru. Mohon penjelasannya pk.tks

  15. rainbow says:

    Bapak/ Ibu ada yang bisa kasih informasi kalau daerah cileungsi harus ke BPN mana? apakah ada BPN Cileungsi?? Terimakasih atas perhatiannya

  16. singgih says:

    seandainya rumahnya msh kpr trus certifikat hgb jg msh atas nama pengembang , kira2 bisa ga di tingkatkan ke SHM , trus kalopun bisa apakh SHM nya bisa atas nama kita sendir, brp biayanya tanpa notaris ?

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s