Biaya Peningkatan Hak HGB Menjadi SHM

[Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris

Biaya notaris antara 750rb s/d 2,5juta.

Prosedur resminya (mengurus sendiri) dari HP / HGB ke SHM :

Membeli dan Mengisi formulir permohonan.

Memiliki / membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB).

IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal.

Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa (apabila dikuasakan).

Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian /akta perubahan (jika badan hukum).

PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya).

Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2.

Surat pernyataan dari pemegang Hak Tanggungan apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon.

Surat pernyataan dari pemohon.

Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.
Tarif resminya sesuai PP 46/2002 :
{2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}
Keterangan :
NPT = Nilai Perolehan Tanah.
NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
NPT = NJOP Tanah.
NPTTKUP = NJOPTKP.
Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
Jangka waktu 30 tahun :
1% x (NPT-NPTTKUP)
Kurang dari 30 tahun :
(Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}

CONTOH PERHITUNGAN :

1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb:

Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)

Contoh :

*
Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2
*
Harga bangunan di NJOP 500rb/m2
*
Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 500.000) ] = 13.050.000
*
Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.

2. Biaya notaris
Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:

*
Biaya cek sertifikat : Rp. 100.000,-
*
Biaya SK 59 : Rp. 100.000,-
*
Biaya validasi pajak : Rp. 200.000,-
*
Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp. 2.400.000,-
*
Biaya Balik Nama (BBN) : Rp. 750.000,-
*
SKHMT : Rp. 250.000,-
*
APHT : Rp. 1.200.000,-
*
Total : Rp.5.000.000,-

Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

3. Biaya peningkatan HGB ke SHM
Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:

*
Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000
Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000

source : http://mchristis.blogspot.com/2009/09/biaya-peningkatan-hak-hgb-menjadi-shm.html